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작은 비용 오랜 기다림, 재개발 투자는 타이밍 싸움

아파트 공화국 한국에서 아파트를 마련하는 방법에는 크게 3가지가 있습니다. 재건축 아파트를 포함해 기존 아파트를 구입하는 방법, 신규 분양 아파트에 청약하는 방법, 그리고 아파트가 지어질 재개발구역 내 물건(입주권)을 사는 방법입니다.

 

기존 아파트를 구입하는 것은 바로 입주할 수 있어 좋지만, 시장 가격을 한 번에 모두 지불해야 해 경제적 부담을 느낄 수 있습니다. 신규 분양 아파트는 분양 계약금만 있으면 계약 가능하고, 9억 원 이하 아파트의 경우 중도금 부담도 작지만, 입지 및 가격 조건이 좋으면 청약경쟁률이 높아 청약당첨 가능성이 낮아집니다. 반면 재개발구역 내 물건은 노후 주택이나 노후 빌라들이 주로 거래돼 상대적으로 적은 비용으로 새 아파트 입주를 기대할 수 있습니다.

하지만, 재개발구역은 사업이 실제 본 궤도에 오르기까지 매우 긴 시간이 걸립니다. 즉, 투자 타이밍을 잘못 맞추면 새 아파트를 얻기 위한 투자금이 장기간 묶일 수 밖에 없습니다. 2003년 뉴타운이 지정됐을 때 장밋빛 기대를 안고 바로 투자를 했다면 무려 16년이라는 시간을 기다려야 했을 것입니다. 그 긴 시간 동안 다른 투자처가 있을 수도 있었으며, 기다림의 시간을 줄일 수 있는 매수 타이밍도 분명 있었을 겁니다.

즉, 입지도 중요하지만 반드시 사업 추진이 원활한 곳을 선택해야 합니다. 입지와 사업성이 좋은 재개발구역이라도 사업 추진이 늦어지면 사업 소요 비용도 증가해 투자 수익도 떨어집니다.

또한, 재개발 사업은 도로나 공원 등 기반 시설에 편입되는 면적이 커서 추가분담금이 예상보다 많이 나올 수 있습니다. 아무리 시세대비 낮은 가격에 매입해도 추가분담금이 많아진다면 투자성은 떨어질 수 밖에 없으니 꼼꼼히 따져보고 투자해야 합니다.

 
 

예상감정가액, 조합원분양가부터 따져보고

재개발투자 시 중개인의 말만 믿고 투자하기보다는 예상 투자 수익률(할인률)에 대한 이해를 한 후 투자 결정을 할 필요가 있습니다.

예를 들어 대지지분 10평, 건물면적 25평인 빌라를 3억 원에 구입했습니다. 향후 33평형 아파트에 입주 할 수 있는데 예상 일반분양가격은 평당 약 3,030만원 X 33평 = 10억 원입니다. △재개발 및 재건축 조합원이 좋은 이유는 조합원에게는 일반분양가격보다 낮은 가격에 분양을 해 준다는 것과 △일반분양보다 좋은 동·호수에 들어갈 수 있다는 것입니다.

만일 조합원에게 분양가 20% 할인을 적용해 준다면, 조합원분양가격은 8억 원입니다. 재개발 투자 경험이 없는 분들은 8억 원(조합원분양가) - 3억 원(빌라매입가격) = 5억 원을 추가분담금이라고 착각하기 쉽습니다. 하지만 빌라매입가격은 그저 내가 산 가격일 뿐이며, 추가분담금을 구할 때는 감정가액으로 계산합니다. 일반적으로 감정가액은 거래시세보다 낮게 책정됩니다. 감정가액이 2억 원으로 결정됐다면, 추가분담금은 8억 원(조합원분양가) - 2억 원(감정가액) = 6억 원이 됩니다.

즉, 운이 좋아야 일반분양으로 10억 원에 청약 당첨돼 들어갈 수 있는 33평형 아파트를, 미리 사두어 얻은 재개발 조합원의 지위로 추가분담금 6억원 + 빌라 매입가 3억원 = 9억 원에 확정적으로 더 좋은 동?호를 배정 받는 것입니다. 만일 5년 후 입주 예정이라면 연 평균 2.2%를 할인 받는 셈입니다.

 
 

입주권 여부는 반드시 확인 또 확인

재개발구역 내 부동산 매매계약서 특약 사항에 '입주권이 나오지 않으면 계약은 무효로 한다.'고 명시할 것

급한 마음에 서둘러 샀다가는 입주권 없는 물건을 살 우려도 있습니다.

집 모형을 앞에 두고 정장 입은 사람이 펜을 들고 문서를 쓰고 있는 모습
 

재개발구역 내 부동산 매매계약시에는 특약 사항에 '입주권이 나오지 않으면 계약은 무효로 한다.'고 명시하는 것이 안전합니다. 그래야 부동산 중개인도 다시 한 번 확실하게 입주권이 나오는 물건인지 재확인을 합니다.

재개발구역 내 어려 채의 주택을 보유하고 있어도 입주권은 하나만 나옵니다. 입주 자격은 해당 지자체의 조례를 확인하는 것이 좋습니다.

서울특별시의 경우 △재개발구역 내 주택을 소유한 경우 입주권을 받을 수 있습니다. △구역 내 토지를 90㎡ 이상 보유해도 입주권이 나옵니다(동일 구역 내 여러 필지의 면적이 90㎡ 이상이어도 가능). △도로의 경우 현황상 도로로 이용되면서 지목은 대지여야 하고, 면적은 1필지로서 30㎡ 이상이어야 합니다. 그 외에도 △세대원 전원이 무주택이고 2003년 12월 30일 이전에 필지가 분할된 경우라면 입주권이 나옵니다.

8?2부동산대책으로 최근 5년 이내에 재개발을 포함한 재건축 조합원, 일반분양아파트에 당첨된 사실이 있으면, 재개발 조합원 입주권을 받을 수 없습니다. 만약 5년 내 조합원 입주권을 추가로 받을 경우 청산 대상이 되므로 이 부분 또한 반드시 사전에 유념하고 투자에 임해야 합니다.

 
 

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