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Main Content 푸르덴셜 푸르덴셜
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부동산으로 노후준비를?

가계 자산은 예금, 주식과 같은 금융 자산과 부동산 등 비금융 자산으로 나뉩니다. 우리나라는 가계 자산 중 비금융 자산의 비중이 64% 이상으로 비금융 자산이 28% 수준인 미국과 38%인 일본에 비해 매우 높은 편이죠. 일반적으로 은퇴 후에는 소득이 낮아지기 때문에 재산에서 부동산이 차지하는 비중은 더 높아질 수밖에 없습니다. 노후 설계에서 부동산을 현명하게 활용해야 하는 이유가 여기에 있습니다. 오늘은 내가 가진 부동산을 처분하지 않고 거주하면서 생활비까지 해결할 수 있는 주택연금, 농지연금에 대해 알아보겠습니다.

 

내 집에 살면서 생활비도 해결, 주택연금

우리나라에서는 '은퇴하면 남는 게 집 한 채'인 경우가 많죠. 지난 6월 KB국민은행 리브부동산에 따르면 서울 중산층이 집을 마련하기까지 18년 6개월이 걸린다고 합니다. 이는 월급 전부를 저축한다는 가정하에 나온 결과니 실제로는 더 걸린다는 뜻입니다. 이제 주택을 상속재산이 아닌 연금자산으로 바라봐야 하는 이유죠. 주택연금은 집을 담보로 맡기고 매월 생활비를 타서 쓰는 상품입니다. 주택을 담보로 생활비를 빌려 쓴다는 뜻에서 '역모기지론'이라고도 불립니다. 담보로 맡겼더라도 내 집에 평생 거주할 수 있는 권리가 보장된다는 점에서 안전한 노후대책으로 꼽히죠.

주택연금의 연금액은 가입자의 나이와 집값에 비례합니다. 부부 중 한 명이라도 만 55세 이상이면 주택연금에 가입할 수 있는데, 이때 둘 다 만 55세 이상이라면 나이가 적은 쪽을 기준으로 합니다. 어린 배우자가 오래 살 것을 고려한 것이죠. 집값은 공시가 기준 9억 원 이하로 시가 12~13억 원의 고가주택 소유자도 가입이 가능합니다. 다만 고가주택을 담보로 맡기더라도 월 지급금은 시가 9억 원 기준으로 산정됩니다. 13억 원 주택이나 9억 원 주택이나 월 지급금은 같다는 뜻이죠. 물론 연금 종료 시 차액은 상속인에게 돌려주므로 고가주택 소유자가 손해를 보는 것은 아닙니다.

나이와 집값이 같더라도 수령방식에 따라 월 수령액이 달라집니다. 우선 기간에 따라 평생 연금을 받을 수 있는 '종신방식'과 정해진 기간만 연금을 받는 '확정기간방식'으로 나뉩니다. 확정기간방식이 종신방식보다 월 지급금이 많지만 이에 따라 발생하는 이자 등도 증가해 주택연금 종료 시 상환해야 할 대출 잔액이 더 늘어나기도 합니다. 예를 들어, 3억 원 주택을 기준으로 65세에 10년 확정기간방식을 선택했다면 종신방식보다 약 67만 원을 더 받아 매월 142만 9,000원을 받게 됩니다.

< 확정기간별 월 지급금 예시 >

확정기간별 월 지급금을 나타내는 표로 수령방식, 종신방식(정액형), 확정기간방식 내용을 포함하고 있다.
수령방식 종신방식(정액형) 확정기간방식
수령기간 종신 10년 15년 20년
월 지급금 760 1,429 1,052 868
증감액
(종신방식 대비)
- +669 +292 +108

자료 : 한국주택금융공사
단위 : 천원 / 조건 : 65세, 3억 원 주택 소유자의 경우

올해 8월부터, 종신방식의 선택지에도 변화가 생겼습니다. 기존의 '정액형'과 '전후후박형' 두 가지 선택지에서 매달 같은 금액을 받는 '정액형', 가입 초기에 연금을 더 많이 받는 '초기 증액형', 3년마다 수령액을 늘리는 '정기 증가형'으로 바뀌어 가입자의 노후 설계에 맞춰 연금액을 더 많이 받는 시기를 정할 수 있게 되었습니다. 은퇴 후 국민연금 등 다른 연금이 나올 때까지 소득 공백이 발생하거나 자녀 결혼 등 가입 초기에 더 많은 연금액이 필요하다면 초기 증액형을, 주택연금 가입 후 물가 상승에 맞춰 연금소득의 실질 가치를 유지하고 싶다면 정기 증가형을 선택하는 게 좋습니다.

< 주택연금 수령방식 비교 >

주택연금 수령방식 비교를 나타내는 표로 정액형, 초기 증액형, 정기 증가형에 따른 연금수령방식과 연금수령스케쥴 내용을 포함하고 있다.
구분 정액형 초기 증액형 정기 증가형
연금수령
방식
평생 동일한
금액 수령
가입초기에는 정액형보다 많이,
이후에는 적게 수령
3년마다 4.5%씩
일정하게 증가
연금수령
스케줄
평행선 그래프 높은데서 낮아지는 꺽임선 그래프 올라가는 계단모양 그래프

자료 : 한국주택금융공사

 

문턱은 낮추고, 부담은 줄어든 新 주택연금

정부는 주택연금 가입을 활성화하기 위해 여러 가지 방안을 계속해서 추진해왔습니다. 2020년에는 주택연금 가입 연령을 만 60세에서 55세로 내렸고, 주택가격의 기준을 '시가' 9억 원 이하에서 '공시가' 9억 원으로 변경하기도 했죠. 부부 기준 1주택이 원칙이나, 다주택자의 경우 소유한 주택 가격을 모두 합쳐 공시가 9억 원 이하라면 가입할 수 있고, 9억 원을 초과하는 2주택자는 3년 내 한 채를 매도하면 가능합니다. 가입 대상 확대로 오피스텔 소유자도 주택연금 가입을 할 수 있습니다. 다만, 모든 오피스텔 대상은 아니고 '주거목적 오피스텔'에 한합니다.

해당 주택을 담보로 먼저 받은 대출이 있는 경우에는 이를 상환하고 가입해야 합니다. 주택연금의 '인출 한도 설정 제도'를 활용하면 되는데요. 받을 수 있는 전체 연금 중 50~90%를 한 번에 인출해 선순위 대출을 갚을 수도 있습니다. 그 외에 50%까지 인출 한도를 설정해두고 목돈이 필요할 때 수시로 찾아 쓸 수도 있습니다. 인출 한도 만큼은 연금에서 제외되기 때문에 한도를 높이면 연금 수령액이 줄어듭니다.

올해 6월에는 새롭게 '신탁방식 주택연금'이 도입되기도 했습니다. 이전에는 주택연금에 가입한 부부 중 한 명이 사망 후 남은 배우자가 주택연금을 이어받으려면 자녀 모두의 동의가 필요했었습니다. 한 명이라도 동의하지 않으면 갑자기 주택연금이 끊기고, 그간의 연금 대출도 모두 상환해야 하는 처지가 되는 거죠. 이런 상황을 막기 위해 '신탁방식 주택연금'이 도입되었습니다. 기존에는 한국주택금융공사에 1순위 저당권을 설정하는 방식으로만 주택연금에 가입했다면 이제는 가입자가 원할 경우 소유자 명의를 한국주택금융공사에 이전하고 가입자 사망 시 배우자가 수급권을 자동으로 승계할 수 있게 된 거죠.

신탁방식 주택연금에 가입하면 주택 일부에 임대 보증금이 있어도 주택연금 가입이 가능합니다. 임대보증금은 한국주택금융공사에 이전해야 하지만 보증금에 대한 이자와 월세 모두 얻을 수 있기 때문에 유리합니다. 신탁방식 주택연금은 등록면허세 등의 세금과 가입자 사망 후 소유권 이전을 위한 상속등기 비용 등 기타 비용이 현저하게 줄어드는 장점도 있습니다. 기존에 저당권 방식을 선택해 주택연금을 받고 있더라도 신탁 방식으로 전환할 수 있으며, 소유자 명의가 이전되어도 재산세, 종합부동산세 등의 납세 의무는 가입자에게 있고 지역가입자 건강보험료 산정 시 주택이 재산에 포함되니 참고하시길 바랍니다.

 

집 대신 땅만 있다면 농지연금

농지를 활용해 노후자금을 마련할 수도 있습니다. 농지연금은 주택연금과 마찬가지로 소유한 농지를 담보로 생활자금을 받는 제도인데요. 연금을 받으면서 담보로 맡긴 농지에서 계속 농사를 지어 별도로 수익을 올릴 수도 있고, 다른 농업인에게 임대료를 받고 빌려줄 수도 있어 연금 이외의 추가 소득을 얻을 수 있다는 게 장점이죠. 현재는 영농경력이 합산 5년 이상이고, 농지 소유자 본인이 만 65세 이상이면 신청할 수 있지만 내년부터는 만 60세 이상으로 낮아질 예정입니다. 그 외에도 2년 이상 보유한 농지여야 하고, 대상자의 주소지가 농지소재지에 있거나 그렇지 않으면 직선거리로 30km 이내에 있어야 하는 등의 조건에도 부합해야 합니다.

담보 농지 가격은 개별공시지가의 100% 또는 감정평가액의 90% 중 신청자가 유리한 쪽으로 선택할 수 있습니다. 일반적으로 공시지가가 감정평가액보다 높아서 감정가를 선택하는 경우가 대부분입니다. 다만 월 지급금은 공시지가 기준으로 산정하며 담보 농지 가격이 9억 원인 경우 최대 300만 원입니다. 농지평가금액이 18억 원이라고 하더라도 300만 원인 거죠. 하지만 부부가 나눠 신청하면 월 600만 원까지 받을 수 있습니다.

 

'부동산 연금화' 전에 고려할 점

주택연금은 2016년 이후 매년 1만 명씩 가입자가 증가하다 작년부터 수도권을 중심으로 중도 해지자가 늘고 있습니다. 1~2년 새 집값이 올랐기 때문이라는 의견이 많은데요. 물가 상승률을 반영해 월 지급금이 바뀌는 국민연금과 달리 주택연금은 가입 당시 가입자의 나이와 주택가격을 기준으로 결정되기 때문에 가입 이후 집값이 오르든 떨어지든 개의치 않고 처음에 정해진 금액대로 지급되기 때문에 중도해지를 선택하는 거죠.

물론 중도해지하고 오른 집값을 기준으로 재가입할 순 있습니다. 하지만 같은 주택을 담보로 재가입하려면 3년을 기다려야 하므로, 3년간의 생활비 공백을 채울 대안이 있어야 합니다. 만약 3년 후 집값이 공시가 9억 원을 초과한다면 재가입이 어려워질 수도 있으니 만일의 상황도 고려해야 합니다. 수수료도 문제입니다. 주택연금 가입자는 가입 당시 주택가격의 1.5%에 해당하는 초기보증료를 부담하는데, 중도해지를 하는 경우 이를 돌려받지 못합니다. 그리고 재가입할 때 다시 초기보증료를 내야 하므로 비용 부담이 클 수밖에 없습니다.

부동산값 급등은 주택연금의 매력을 더욱 끌어올리고 있습니다. 집값이 비쌀수록 월 수령액이 올라가기 때문이죠. 정부가 지급을 보장하는 상품이니 연금지급 중단 위험도 없고, 재산세 감면 혜택도 누릴 수 있습니다. 하지만 연금을 받은 후에는 부동산이 내 소유가 아니기 때문에 시세 차익을 누리긴 힘들다는 단점이 공존하는 것도 사실입니다. 주택연금이 노후 현금 흐름을 고민하는 사람에게 좋은 선택지가 되려면, 부동산 연금화를 결정하기 전에 금융 자산과 비금융 자산을 모두 고려한 거시적 노후 플랜이 확실해야 한다는 사실을 기억하시길 바랍니다.