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Main Content 푸르덴셜 푸르덴셜
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데이터를 알아야 주택시장이 보인다

'어느 도시, 어느 동네 부동산이 뜰 것인가?' 상승과 하락을 반복하는 주택시장에서 이 질문의 답을 찾으려면 주택가격과 관련된 데이터를 읽고, 해석하는 능력이 무엇보다 중요합니다. 실제 부동산 관련 커뮤니티를 보면 많은 사람이 다양한 데이터를 활용해 시장을 분석, 예측하고 이를 공유합니다. 하지만 남이 해석한 정보를 뒤쫓기보다 능동적으로 주택시장을 파악하고, 앞서 나가고 싶은 분들을 위해 실거래가와 시세, 공시가격의 개념부터 시장의 동향을 파악하는 데 유용한 각종 지수까지 모두 정리해보았습니다.

 

주택가격의 또 다른 이름
실거래가·시세·공시가격

아마도 부동산 관련 뉴스를 클릭한 경험이 있다면 주택가격을 실거래가, 시세, 공시가격으로 다양하게 표현한다는 사실을 눈치채셨을 겁니다. 비슷한 듯 다른 세 가지 용어는 어떻게 다르고, 각각 어떻게 활용될까요?

실거래가/세시/공시가격 개념정리

실거래가
실제 거래된 주택가격
매매/임대 시 참고
양도세, 취득세의 기준
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인
시세
대략적인 시장 거래 가격
주택담보대출의 기준
KB부동산 리브온, 한국부동산원에서 확인
공시가격
과세 기준 가격
재산세, 종합부동산세 산정에 활용
국토교통부가 매년 공시
 

Keyword 1 실거래가

실거래가는 시장에서 실제로 거래된 주택 가격을 뜻합니다. 우리나라에서는 매매 주택에 대해 계약 후 30일 이내에 실거래가 신고를 해야 합니다. 실거래가가 오르면 호가도 덩달아 뜁니다. 문제는 가짜로 신고가를 등록하고 취소해 몸값을 띄우는 경우죠. 실제로 2020년 국토교통부 실거래가 시스템에 등록 취소된 서울 주택의 절반이 신고가로 기록되었다고 합니다. 계약이 취소됐다고 해도 호가는 높아져서 실수요자들만 피해를 보는 셈입니다. 이를 보완하기 위해 신고 기준일을 '거래계약일'에서 '등기신청일'로 변경하는 법안이 발의되었습니다. 하지만 신고 시점이 2~3개월 늦춰지면 시장 동향을 신속하게 파악하기는 힘들 거라는 지적도 있습니다.

Tip. 국토교통부의 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr), KB부동산 리브온, 호갱노노, 네이버 부동산 앱 등에서 실거래가 확인 가능

 

Keyword 2 시세

한동안 거래가 없던 주택은 실거래가를 알 수 없죠. 그럴 때 참고하는 게 '시세'입니다. 한국부동산원과 KB국민은행은 부동산중개업소가 제공하는 정보를 바탕으로 최근 실거래가, 실거래 횟수 등을 참고해 시세를 정합니다. 이렇게 정해진 시세는 주택담보대출을 받을 때 주로 사용됩니다. 금융위원회에서도 시세의 공신력을 인정하며, 한국부동산원과 KB국민은행에서 조사한 시세를 담보대출의 기준으로 삼고 있습니다.

Tip. KB국민은행의 KB부동산 리브온(onland.kbstar.com)과 한국부동산원의 아파트 시세정보(kab.co.kr)에서 시세 확인 가능

 

Keyword 3 공시가격

공시가격은 국가가 세금을 부과하기 위해 만든 기준 가격입니다. 국토교통부에서 매년 공시기준일(정기 1월 1일, 추가 6월 1일)을 기준으로 적정가격을 조사해 알리고 있습니다.

공시가격 = 시세 x 현실화율

공시가격은 시세에 정부가 정한 현실화율을 적용하는데, 통상적으로 공시가격은 실거래가의 약 70% 수준입니다. 하지만 정부는 단계적으로 아파트의 현실화율을 90%까지 올리겠다고 발표했습니다. 공시가격이 오르면 재산세뿐 아니라 종합부동산세와 증여세, 건강보험료 등 다른 조세 부담으로 이어지기 때문에 논란의 여지가 있는 상황입니다.

Tip. 한국부동산원 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 공시가격 확인 가능

 

지역별 평균 주택가를 알고 싶다면
평균가격/중위가격

지역별 아파트값을 소개하는 기사에서 자주 등장하는 두 단어가 있습니다. 바로 평균가격과 중위가격입니다. 평균가격은 모든 데이터를 합산한 뒤 수만큼 나눈 값이며, 중위가격은 데이터를 가격순으로 배열했을 때 한가운데 있는 집의 가격을 말합니다.

평균 주택가과 중위가격(중간가격) 비교한 이미지로 1억 원, 3억원, 5억원, 7억원, 20억 원의 주택 중 한가운데 있는 5억원의 주택이 중간가격이 되며, (1억 원+3억 원+7억 원+20억 원)/5=평균가격 7억 2000만원이 됩니다.

자료: KB금융지주 경영연구소

위의 경우, 평균가격은 7억 2,000만 원이지만 중위가격은 5억 원입니다. 약 2억 2,000만 원의 차이가 생기는 이유는 평균가격이 특이치에 크게 영향을 받기 때문입니다. 20억 원이라는 고가주택이 평균가격을 높인 것입니다. 평균가격과 중위가격의 차이가 클수록 주택가격의 양극화를 의미합니다.

 

주택가격의 흐름을 파악하려면
주택가격지수

많은 경제 전문가가 향후 방향성을 알기 위해 과거를 돌아봅니다. 투자 자산의 가격은 사이클을 만들며 끝없이 등락을 거듭하기 때문입니다. 주택매매가격의 흐름은 주택가격지수로 파악할 수 있습니다. 주택가격지수는 거래 사례나 호가를 기반으로 가격을 조사한 뒤, 전월 대비 가격변동률을 적용해 만든 지수입니다. 대표적으로 KB국민은행, 한국부동산원에서 이를 제공하죠.

주택매매가격지수 추이 - 1986년부터 2020년까지 매매가격지수와 변동률의 상승과 하락을 나타내는 그래프

자료: KB국민은행

주택가격지수를 시간순으로 정리하면 주택가격이 얼마나 상승, 하락했는지 한눈에 파악할 수 있습니다. 이때 주택매매가격지수와 변동률 그래프를 함께 참고하면 주택가격이 상승한 시기가 드러나고, 해당 시기에 국내외 경제 상황 및 유동성, 주택 관련 정책 등을 역으로 공부하면 어떤 요소들이 주택시장에 영향을 끼치는지 학습할 기회가 됩니다.

 

집값의 미래를 점치고 싶다면
매매전세비

결국 투자자 입장에서 가장 궁금한 건 미래입니다. '그래서 이 주택이 투자할 가치가 있는가'를 알아보고 싶다면 매매전세비가 도움이 됩니다. 매매전세비는 매매가격 대비 전세값 비율을 뜻하는데, 주택가격의 향방을 예측할 때 많이 활용되는 통계입니다. 전세라는 전세계 유일무이한 제도 덕에 주택가격 상승에 대한 기대심리를 엿볼 수 있게 된 거죠. 예를 들어, 매매전세비가 높을 경우 주택가격 상승에 대한 기대심리가 낮다고 보곤 합니다.

지역별 아파트 매매전세비 추이 비교 - 1999년부터 2020년까지 전국, 서울, 5개광역시, 기타지방의 매매전세비를 나타내는 그래프로 서울이 타지역 보다 변동폭이 크게 나타나고 있다.

주: 2019년 1월 표본개편.
자료: KB국민은행

KB국민은행이 2020년에 발표한 자료(위)를 보면 서울의 매매전세비가 기타 지역보다 낮고, 변동 폭은 큰 것으로 나타납니다. 서울의 주택시장이 경기변동에서 더 민감하게 반응하는 데다, 높은 주택가격과 함께 투자수요가 몰리는 재건축 아파트가 타지역에 비해 많기 때문입니다.

 

데이터를 읽으면 시장이 보인다

데이터를 적확하게 활용하려면 세 가지를 기억해야 합니다. 첫째, 주택시장에 어떤 데이터가 존재하는지 최대한 파악해야 합니다. 무수히 많은 데이터 중에서 공신력 있는 기관의 데이터를 수시로 찾아 열람하며 주택시장의 변화를 읽는 눈을 길러야 합니다. 둘째, 알고자 하는 정보에 접근하려면 어떤 데이터가 필요한지 판단할 수 있어야 합니다. 예를 들어, 향후 공급이 많은 지역이 궁금하다면 주택건설 인허가 실적을 떠올릴 수 있어야 하죠. 셋째, 데이터가 가진 한계와 오류를 인지해야 합니다. 지역별 성향을 알고, 여러 데이터를 복합적으로 분석해 오류를 최소화하는 게 중요합니다. 이런 능력을 키우기 위해서는 부동산 분석과 관련된 다양한 보고서를 찾아보고, 데이터를 기반으로 쓴 기사를 읽는 등 꾸준히 노력해야 한다는 사실을 기억하시길 바랍니다.

 
  • 상기 콘텐츠는 KB경영연구소의 자료를 바탕으로 제작되었습니다.