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십여년 전부터 주택 취득의 경우, 특히 부부 공동명의가 일반적이다. 부부의 재산은 공동소유라는 인식이 생긴 것도 있겠지만 세금 문제에 있어서도 장점이 있기 때문이다. 이번 호에서는 부동산을 공동명의로 했을 때 취득, 보유, 처분 단계별로 어떠한 장점이 있는지와 주의해야 할 부분에 대해 살펴보도록 하겠다.

1. 부동산 취득 시

부동산을 취득하면서 내는 취득세는 공동명의로 해도 절세 효과가 없다. 취득세는 부동산 종류나 가액별로 1%, 2%, 3%, 4% 등 단일 세율로 과세되기 때문이다.

2. 부동산 보유 시

부동산 보유 중에 내는 재산세도 공동명의로 인한 절세 효과가 없다. 물건별로 과세된 후 지분별로 나뉘기 때문이다.

그러나 종합부동산세는 다르다. 주택의 경우 기준 시가 6억원 초과시 종부세 과세 대상이지만 부부가 반반씩 공동명의로 갖고 있는 경우 12억원까지 과세되지 않는다. 또한 재산세와 달리 개인별로 과세되기 때문에 절세 효과가 발생한다. 임대용 부동산이라면 공동명의를 통해 임대 기간 중 발생하는 종합소득세를 줄일 수 있다. 종합소득세율은 6~42% 누진세율이기 때문에 소득을 나누면 나눌수록 세금이 줄어든다.

3. 부동산 처분 시

공동명의의 백미는 처분 시 발생하는 양도소득세 절세 효과일 것이다. 양도소득세 세율도 종합소득세율과 마찬가지로 6~42% 누진세율이기 때문이다. 1억원에 취득한 상가를 15년 보유 후 7억원에 파는 경우 단독 명의라면 약 1억 4,000만원 정도를 부담하지만, 2인 공동명의라면 각각 약 5,900만원씩 총 1억 1,800만원으로 줄어든다. 만일 3인 공동명의라면 각각 약 3,300만원씩 총 9,900만원이 된다.

[부동산 명의별 총 부담세액 변화 예시 - 1억원 취득 상가 15년 보유 후 7억원에 양도 시]

(단위 : 원)

사례를 통한 부동산 명의 형태별 총 부담세액
구분 단독명의 2인 공동명의 3인 공동명의
양도가액 700,000,000 350,000,000 233,300,000
(-)취득가액 100,000,000 50,000,000 33,300,000
(=)양도차익 600,000,000 300,000,000 200,000,000
(-)장기보유특별공제 180,000,000 90,000,000 60,000,000
(-)양도소득기본공제 2,500,000 2,500,000 2,500,000
(=)과세표준 417,500,000 207,500,000 137,500,000
산출세액* 141,600,000 59,450,000 33,230,000
총 부담세액 141,600,000 118,900,000 99,700,000

* 산출세액은 지방소득세 제외

4. 유의사항

살펴본 대로 공동명의는 세금을 줄이는데 매우 효과적이다. 그러나 무턱대고 무조건 공동명의를 해서는 안된다. 가장 흔한 사례로, 부부 공동명의일때 부인이 전업 주부라면 반드시 취득자금출처 부분을 고려해야 한다. 부동산 가격이 얼마 안돼 부인의 취득가격이 부부간 증여재산공제 한도인 6억원 이하라면 문제없으나 10년 이내에 남편으로부터 증여받은 것이 있거나 부인의 취득가격이 6억원을 초과한다면 증여세 문제가 발생할 수 있다.

신규 취득 시 공동명의를 하는 것이 아니라 단독명의로 갖고 있던 부동산을 공동명의로 바꿀 때는 반드시 취득세 등 이전 비용을 검토해야 한다. 즉, 공동명의로 돌렸을 때 얻을 수 있는 절세 효과가 공동명의 시 들어가는 이전 비용 보다 커야 한다. 참고로 공동명의로 바꾸려면 기준시가의 약 4% 정도의 이전비용을 염두해야 한다.

주택을 공동명의로 취득할 때는 특히 조심할 것이 많다. 주택은 단 1%만 소유하고 있더라도 주택수가 증가하기 때문이다. 만일 본인 거주주택 한 채와 다른 사람과 공동으로 1%만 소유하고 있는 주택이 각각 있다면 1세대 2주택이 되어 본인 거주주택을 매각할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 볼 수 없다. 또한 주택청약 시에도 다주택자가 되어 불이익을 받을 수 있으니 유의해야 한다.

게시일 2019-10-17
글 S&K세무회계컨설팅