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주택 3채를 보유하고 있는 다주택자인 A병의원장은 지난해 양도소득세 중과 및 종합부동산세 인상에 따라, 보유 주택을 어떻게 처리해야 할지 고민이다. 15년 전에 취득한 주택의 가격이 상당한 수준으로 올라서 팔 생각이 들었으나, 막상 양도소득세를 계산해보니 조정대상지역에 있는 주택이어서 장기보유특별공제도 배제되고 세율도 기본세율에서 20%를 추가로 내야 한다고 한다. 이 주택은 재건축 이슈가 있어, 별도 세대인 자녀에게 증여하는 것을 고려하게 되었다. 주변에서는 A병의원장에게 부담부 증여를 하게 되면 증여세가 줄어든다고 말한다. 정말로 세 부담이 줄어들까?

부담부 증여란 재산을 증여할 때 전세 보증금이나 주택 담보 대출과 같은 부채를 포함해서 넘겨주는 것을 말한다. 대부분의 1세대 1주택을 증여하는 경우에는 일반 증여보다 부담부 증여를 이용했을 때 절세효과가 크다. 그러나 다주택자의 경우에는 꼭 절세가 되는 것은 아닐 수도 있다. 이번 호에서는 다주택자가 부담부 증여를 할 때 유의해야 할 사항에 대해 알아보도록 하겠다.

1. 부담부 증여 기본 이해

(1) 일반 증여와 부담부 증여의 차이

세금 부담의 측면에서 부담부 증여는 증여한 부분에 대해서는 증여세를 납부하게 되고, 채무 부분에 대해서는 증여한 사람이 양도소득세를 내게 된다. 따라서 증여세를 내는 것과 채무를 부담하여 증여세와 양도소득세를 같이 내는 것에 대해서 비교할 수 있다. 결국 둘 중에 낮은 세금으로 절세가 가능한 구조이다.

(2) 부담부 증여가 되는 요건

부담부 증여는 절세를 할 수 있는 합법적인 방법이다. 그러나 편법적으로 부담부 증여하는 것을 막기 위해 1) 채무 부담이 당초 증여자의 것일 것 2) 증여일 현재 담보된 채무가 있을 것 3) 증여를 받은 사람이 반드시 그 채무를 갚을 것 등 3가지 요건이 중요하다.

당초 증여자의 채무가 아닌 그 배우자의 것이라면 인정되지 않는다. 또한, 담보된 채무가 증여일 이후에 발생하더라도 인정되지 않는다. 그리고 채무를 증여받은 사람이 인수하더라도 그 채무를 다른 사람이 갚아주는 경우에는 부담부 증여가 인정되지 않을 수 있다.

2. 부담부 증여가 유효하기 위한 전제 조건

(1) 부채에 따른 양도소득금액의 규모가 작아야 한다.

1세대 1주택 비과세 대상 자산을 증여할 때에는 부담부 증여가 유리하다. 증여로 하는 것보다 부담부 증여로 한다면, 채무 부분에 대해서는 비과세가 되기 때문이다.

그러나 부동산 투기 조정대상지역 내의 주택을 보유한 다주택자의 경우라면 부담부 증여가 오히려 불리할 수 있다. 최근 세법의 개정으로 다주택자가 부동산 투기 조정대상지역 내의 주택을 양도할 경우 장기보유특별공제도 인정이 안되고, 높은 세율이 적용될 수 있으므로 실질 세율이 증여세율보다 높아지기 때문이다.

[다주택자 양도소득세율]

양도차익에 따른 다주택자 양도소득세율
양도차익 기본세율 2주택자(+10%P) 3주택자(+20%P)
1,200만원 이하 6% 16% 26%
1,200만원~4,600만원 12% 25% 35%
4,600만원~8,800만원 24% 34% 44%
8,800만원~1억 5,000만원 35% 45% 55%
1억 5,000만원~3억원 38% 48% 58%
3억원~5억원 40% 50% 60%
5억원 초과 42% 52% 62%

[상속·증여세율]

과세표준에 따른 상속·증여세율
과세 표준 세율
1억원 이하 10%
1억원 초과 5억원 이하 1천만원 + 1억원 초과액의 20%
5억원 초과 10억원 이하 9천만원 + 5억원 초과액의 30%
10억원 초과 30억원 이하 2억 4천만원 + 10억원 초과액의 40%
30억원 초과  10억 4천만원 + 30억원 초과액의 50%

결국 부담부 증여의 핵심은 증여자가 얼마나 많은 양도소득세를 납부해야 하는지 아는데 달려있다. 이를 위해서는 본인의 현재 상황을 명확히 분석한 후 전문가의 도움을 받아 확실하게 처리할 필요가 있다.

각 사안별로 다르겠지만 양도세가 중과되더라도 증여액이 고액이라면 부담부 증여가 유리할 수 있다. 소액의 경우 단순 증여가 유리할 수 있지만 고액일수록 부담부 증여를 고려해 볼 필요가 있다.

(2) 동일인에게 사전 증여 금액이 없거나 낮아야 한다.

사전에 증여를 이미 많이 하였는데 부담부 증여를 통해서 해결하고자 한다면, 실제 증여세 부담 시에 높은 세율이 적용되어 절세 효과가 희석되게 된다. 따라서 사전 증여를 이미 하였다면, 부담부 증여는 실효성 있는 대안이 될 수 없다.

(3) 5년 이상 보유해야 한다.

부담부 증여를 한 이후 5년 이내에 부동산을 매각하면 부당행위계산부인 등으로 인해 세 부담이 늘어나는 경우가 발생할 수 있다. 따라서 5년 이상 동안 보유할 경우에 이러한 제도를 이용할 수 있다.

(4) 부담부 증여한 채무에 대해 자녀의 소득으로 직접 상환할 능력이 되야 한다.

부담부 증여는 채무가 실제로 수증자에게 이전되어야 한다. 따라서 부담부 증여가 인정이 되지 않은 대부분의 판례들은 실질 채무 이전이 입증이 안된 사례들이 많이 있다.

형식적으로 채무를 넣어 부담부 증여를 하고 나중에 자녀의 채무 등을 아버지가 대신 갚아준다든지, 자녀가 채무를 갚을 능력이 안되어 변제 자금에 대해 증명을 하지 못하는 것에 대해 과세관청은 최근 더 엄격하게 사후관리하고 있다. 따라서 부담부 증여는 넘겨받은 채무에 대해서 자녀의 소득으로 상환이 가능한 경우에 활용해야 한다.

부담부 증여든, 임대주택 등록이든, 항상 유리하거나 항상 불리한 제도는 없다. 자신의 상황과 여건에 맞추어 선택을 할 때에 가장 좋은 대안이 나올 수 있다.

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