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다주택자에 대한 보유세 강화 및 임대 소득 과세, 양도소득세 중과 등 다주택을 소유함으로 인한 조세부담이 증가하는 정책이 시행됨에 따라 현재 보유하고 있는 주택을 자녀에게 증여하는 사례가 많아지고 있다. 이러한 과정에서 주택을 현재 시점에 자녀에게 증여하는 것과 추후 상속하는 것 중 어느 방법이 유리한 것인지에 대한 문의가 많다. 이번 Issue & Talk 에서는 부동산을 자녀에게 상속 또는 증여의 방법으로 이전할 때 고려할 사항에 대해 알아보도록 하겠다.

1. 상속세와 증여세는 어떤 차이가 있을까?

부모가 부동산을 자녀에게 상속 또는 증여로 이전하는 경우 상속세 또는 증여세가 발생하게 된다. 상속세와 증여세의 세율 구조는 동일하나 각 방법에 따라 세금 부담의 차이가 발생하게 되는 이유는 세액 계산구조에 차이가 있기 때문이다. 세액 계산구조의 차이 중 가장 큰 부분은 바로 각종 공제의 차이인데, 상속세 및 증여세에서 적용되는 대표적인 공제는 다음과 같다.

(1) 상속세

상속세는 피상속인이 보유한 모든 재산에 대해 부과되므로, 특정 재산을 별도로 구분하여 상속 세액이 계산되지 않는다. 상속세 계산의 기본 구조는 피상속인의 모든 재산에서 각종 상속공제를 차감한 후, 상속세 세율을 적용하여 계산한다. 대표적인 상속공제는 다음과 같다.

① 기초공제 및 인적공제, 일괄공제 : 최소 5억원

MAX[(기초공제(2억원)+인적공제(성인자녀 1명당 5,000만원)), 일괄공제(5억원)]

※ 인적공제는 자녀공제 이외에 미성년자공제, 연로자공제, 장애인공제의 추가적용 가능

② 금융재산 상속공제 : 최대 2억원

금융재산에서 금융부채를 차감한 순금융재산 금액에 따라 다음과 같이 금융재산 상속공제가 적용

금융재산 상속공제액
순금융재산가액 금융재산 상속공제액
2,000만원 이하 순금융재산가액 전액 공제
2,000만원 초과 ~ 1억원 이하 2,000만원
1억원 초과 ~ 10억원 이하 순금융재산가액 ⅹ 20%
10억원 초과 2억원

③ 배우자 상속공제 : 최소 5억원, 최대 30억원(배우자 생존 시)

상속개시 당시 피상속인의 배우자가 살아있을 경우, 배우자가 상속받은 재산의 규모에 따라 최소 5억원부터 최대 30억원까지 배우자 상속공제 적용

그 외에도 가업 상속공제, 영농 상속공제, 동거주택 상속공제 등 요건에 해당하는 경우 추가적인 공제를 받을 수 있으며 피상속인의 상속개시일 현재의 공과금, 장례비, 채무도 상속세 계산 시 차감하여 계산하게 된다.

(2) 증여세

증여세는 수증자가 증여자로부터 받은 재산에 대해서만 별도로 산정되며, 수증자가 증여받은 재산에서 증여재산공제를 차감하여 증여세를 계산하도록 되어있다. 보통 증여는 상속과는 달리 자녀에게 재산 이전 시 '증여재산공제가' 공제받을 수 있는 거의 유일한 금액이며 그 금액도 10년간 성인 자녀의 경우 5,000만원, 미성년 자녀의 경우 2,000만원 까지만 공제가 가능하므로 공제금액이 상속세보다 작다.

2. 상속과 증여 중 어느 것이 유리할까?

자녀에게 부동산을 이전하는 과정에서 상속과 증여 중 어느 것이 유리한지는 명확하게 결론짓기 어렵다. 그 이유는 다음의 사례를 통해 알아보도록 하겠다.

[사례]

  • 가정 : 피상속인은 해당 부동산 이외의 별도의 재산이 없으며, 상속개시는 현 시점으로부터 5년 이후
  • 현 시점의 부동산 시가 : 20억원
  • 상속개시 시점의 부동산 시가 : 40억원
  • 가족관계 : 피상속인(증여자), 배우자, 자녀(수증자)

(1) 상속세

사례를 통한 상속세
구분 금액 비고
현 시점 상속개시 시점
상속재산가액 20억원 40억원  
(-)일괄공제 5억원 5억원  
(-)배우자 상속공제 5억원 5억원 부동산은 자녀가 상속
(=)과세표준 10억원 30억원  
세율 30% 40%  
산출세액 2억 4,000만원 10억 4,000만원  

(2) 증여세(현 시점)

사례를 통한 증여세(현 시점)
구분 금액 비고
증여재산가액 20억원  
(-)증여재산공제 5,000만원 성인자녀에게 증여
(=)과세표준 19억 5,000만원  
세율 40%  
산출세액 6억 2,000만원  

위 사례에서, 현 시점에서 증여를 하는 경우 6억 2,000만원의 증여세가 발생하게 된다. 만약 상속하게 된다면 2억 4,000만원의 상속세가 발생하게 되어, 증여보다 3억 8,000만원의 세부담이 적게 발생하게 되어 유리한 것처럼 보일 수 있다. 그러나 실제로 상속이 개시되는 시점인 5년 후에 부동산의 가치가 20억원에서 40억원으로 증가하게 되는 경우, 상속공제를 적용받게 된다고 하더라도 10억 4,000만원의 상속세가 발생하게 된다. 따라서, 현 시점에서 증여로 자산을 이전하는 것보다 4억 2,000만원 더 큰 세금 부담이 발생하게 되어 이러한 경우 미리 증여를 하는 것이 절세효과를 볼 수 있는 상황이 된다.

부동산을 상속할 것이냐 또는 증여할 것이냐를 쉽게 결정하기 어려운 이유는 부동산 가치의 상승 여부를 예측하기 힘들기 때문이다. 또한, 상속세의 경우 피상속인의 다른 재산과 합산되어 계산되는 구조이므로 피상속인의 부동산 이외의 재산까지 고려되어야 하기에 판단이 쉽지 않다. 나아가, 다주택자 부모가 자녀에게 주택을 증여함으로써 부모 본인의 다른 주택에 대한 양도소득세 및 보유세, 소득세의 절감 효과를 볼 수 있는 경우가 있다. 임대 소득이 있는 부동산을 소유하고 있는 부모는 사전에 자녀의 소득 형성 재원을 마련해 주기 위해 증여세를 부담하더라도 증여로 부동산 이전하는 경우도 있으므로, 부동산 이전 방법의 선택이 단순히 상속세 및 증여세의 비교만으로 결정되는 것은 아니다.

자녀에게 부동산 이전 방법으로 상속세와 증여세만을 고려할 것이 아니라, 부동산 이전 목적이 무엇인지를 먼저 고려해 보아야 한다. 목적이 우선적으로 결정된 이후 세부담을 비교하여 의사 판단을 하는 것이 부동산 이전을 하기 위한 순서일 것으로 보인다. 따라서 부동산 이전 목적이 결정되었다면 그에 따른 세부담 효과를 사전에 전문가와의 상담을 통해 예측하고, 본인 상황에 맞게 이전 여부 및 방법을 결정하는 것이 좋을 것이다.

게시일 2019-11-07
글 세무법인 세벗