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2020년을 휘몰아친 부동산 정책이 임대차3법(전월세상한제, 전월세신고제, 계약갱신청구권제)이라고 꼽을 수 있다면, 2021년 1분기에 가장 중요한 부동산 정책은 이른바 2.4대책이라고 불리는 부동산 공급정책이다. 지금까지 정부에서는 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등 부동산을 압박하는 다양한 세금 규제 카드를 꺼내 보았지만, 그야말로 무용지물이었기 때문에 2021년에는 부동산 공급을 확대하는 정책으로 대응하고자 한 것이다. 새로 임명된 국토교통부 장관이 '특단의', '획기적인', '역대급' 등의 수식어를 붙여가며 발표한 2.4대책의 핵심은 다음과 같다.

[2.4대책 핵심 개요]

  1. 압도적 물량공급으로 수급 불안심리 해소
    : 전국 83만호의 주택을 공급
  2. 과감한 규제혁신과 개발이익 공유
    : 용도지역 변경 + 용적률 상향 + 기부채납 부담 완화
  3. 파격적 인센티브와 새로운 비즈니스 기회창출
    : 토지주에게 10~30% 추가수익 + 사업기간 단축 + 공공이 리스크 부담

그런데, 시장의 반응은 정부의 의도와는 좀 다르게 반응하고 있다. 가장 뜨거운 세가지 이슈를 살펴보도록 하겠다.

1. 구체적인 지역을 밝히지 않은 공급대책

국토교통부는 2025년까지 서울 32만3천호를 포함해 수도권에 61만6천호, 전국적으로 83만6천호를 공급하겠다고 밝혔다.

[공급 부지확보 물량('21~'25) 추계치 총괄]

(단위: 만 호)

공급 부지확보 물량('21~'25) 추계치 총괄
  총계 정비사업 도시공공주택복합사업 소규모 도시재생 공공택지 비주택
리모델링
신축매입
역세권 준공업 저층주거
83.6 13.6 12.3 1.2 6.1 11 3 26.3 4.1 6
서울 32.3 9.3 7.8 0.6 3.3 6.2 0.8 - 1.8 2.5
인천
경기
29.3 2.1 1.4 0.3 1.3 1.6 1.1 18.0 1.4 2.1
5대
광역
22.0 2.2 3.1 0.3 1.5 3.2 1.1 (광역)5.6
(지방)2.7
0.9 1.4

[자료: 국토교통부 등 관계기관 합동]

서울에만 분당신도시의 3배, 강남3구APT 수와 유사한 32만3천호를 공급하겠다고 해서 국민들을 깜짝 놀라게 했지만, 어느 곳에 어떻게 공급을 하겠다는 것인지 구체적인 계획은 내놓지 않고 있다. 정부에서는 3월 중 후보지를 공개하겠다고 했지만, 아직까지 그 막대한 공급물량에 큰 신뢰감을 주지는 못하고 있는 상황이다.

2. 공공주도 재개발방식

이번 2.4대책의 두번째 특징은 총 83만6천호의 주택 공급을 공공 주도 재개발과 재건축이 큰 축을 담당하게 될 것이라는 것이다. 지금까지의 민간주도 재개발, 재건축 사업은 토지소유자의 2/3이상이 동의를 해야 사업이 진척되기 때문에 대부분 개발이 지연되어 재개발 등이 중도 포기되는 경우가 많았다. 그러나 공공재개발, 재건축의 경우 조합원 과반수 요청이 있으면 공기업이 지자체에 단독 시행을 신청하고, 공기업이 재개발 재건축 사업 시행을 전담할 수 있다. 공공시행정비사업형식으로 진행하게 되면 민간재건축방식과 달리 재건축초과이익환수금도 면제받을 수 있고 2년 실거주의무도 배제되는 장점이 존재한다. 공공시행재건축이 민간재건축에 비해 약 3억원 이상 조합원에게 이익일 것이라는 예상을 보여주기도 했다.

그런데, 아직까지 여론은 저렴한 공공재건축보다는 조금 비싸더라도 번듯한 브랜드를 달 수 있는 민간재건축을 선호하는 여론이 더 강한 것으로 파악된다. '공공'에 대한 거부감은 일종의 선입견일 수도 있지만 현실이 그렇지 않다는 것이 더 중요하다. 그런데 또 하나의 악재가 발생했다. 여기서 공공방식을 주도할 공기업이란 LH, SH 등이 가장 대표적이 예시가 될 수 있는데, 최근 LH직원들의 땅투기 사건이 발생하면서 여론이 극히 악화되어 공공주도 재개발, 재건축의 길이 순탄치 않을 수도 있을 것으로 예상된다.

3. 현금청산

이번 2.4대책에서 가장 뜨거운 논란이 되는 부분이다. 2월4일 이후 2.4대책 사업구역에서 부동산을 매입한 입주민에게는 입주권을 부여하지 않고 현금으로만 청산해주기로 했다. 그런데 문제는 2.4대책 사업구역이 어디인지 3월초까지 발표되지 않고 있다는 점이다. 2월4일 이후에 3억원을 주고 주택을 매입했는데, 그 지역이 재개발 지역으로 지정된다면 3억원이 아닌 감정평가액(보통 시세보다 낮게 책정)에 해당되는 현금만 받고 매도해야 하는 상황이 벌어질 수 있다는 것이다. 일부에서는 위헌적인 정책이라고 주장하고 있는 이유이다. 물론 정부는 법적으로 아무 문제가 없다고 하지만, 이미 예상 후보지역의 거래가 뚝 떨어진 것에 대한 불만도 많다고 한다.

2.4대책이 나온 지 한 달이 지난 시점에서의 부동산 정책에 대한 여론조사를 살펴보면 2.4대책은 국민들의 부동산 전망에 큰 영향을 끼치지는 못한 것으로 드러나고 있다. 무려 74%의 응답자가 정부의 부동산 정책에 대해 잘못하고 있다고 응답했으며, 잘하고 있다고 응답한 비율은 불과 11%에 머무르고 있다. 2020년에 비해 부동산 정책에 대한 평가가 훨씬 더 악화되었음을 볼 수 있다. 또한 향후 1년간 주택가격에 대한 전망도 정부의 의도와는 달리 61%의 응답자가 집값이 오를 것이라고 답변했으며, 집값이 떨어질 것이라고 응답한 비율은 13%밖에 되지 않는다.

부동상 정책평가 여론조사

그럼 2021년의 부동산 시장의 변수는 어떤 것이 될까?

첫번째 변수는 바로 금리가 될 것이다. 미국증시와 한국증시를 흔들어 놓고 있는 최근의 금리 반등은 향후 부동산 시장에 큰 변수가 될 수도 있다. 코로나19사태로 경기를 진작시키기 위해 급격히 낮춰 놓은 미국 FRB금리(연0~0.25%)나 한국의 기준금리(연0.5%)는 2021년에도 큰 변동은 없을 것으로 예상되지만, 시장금리는 이미 상승 쪽으로 방향을 튼 지 꽤 시간이 지나고 있다.

[한국 국채10년물 유통수익률 추이]

한국 국채10년물 유통수익률 추이

[출처: 매일경제 2021.3.7.]

혹시라도 소비자물가가 큰 폭으로 상승하는 경우에는 중앙은행에서도 금리인상을 고려하지 않을 수 없을 것이고, 이는 금리 인상의 가속화를 불러일으킬 것이다. 부동산 시장에는 금리인상이 악재로 작용할 수밖에 없다. 특히 부동산대출의 비중이 압도적인 한국의 가계대출이 GDP의 100%를 넘는 1700조원를 돌파한 상황에서 금리인상은 어느때보다 큰 영향을 줄 것으로 예상된다. 하지만, 2021년1분기 이후 급격한 금리인상이 잠잠해지고 더 이상 금리가 급등하지 않는다면 부동산 시장에 끼치는 영향은 찻잔의 태풍에 그칠 수 있다.

[한국의 가계신용잔액 추이]

한국의 가계신용잔액 추이

[출처: 서울신문 2021.2.23.]

두번째 변수는 실제 아파트 입주물량이다.

주택의 공급은 빵공장에서 빵을 만들 듯이 바로바로 찍어낼 수 있는 성질의 것이 아니라 최소 3~4년 이상 필요한 특별한 재화이다. 그런데, 2021년의 서울 아파트 입주물량(공급)은 예년에 비해 현격히 줄어들 것으로 예상된다. 2020년 50,386채였던 아파트 공급물량이 겨우 절반수준인 25,931채에 머무를 예정이다. 당연히 주택가격 특히 전세가격의 상승압박이 가해질 것이다. 이에 정부는 수도권3기 신도시 조기분양 카드를 꺼내며 대응하려고 하지만, 워낙 절대 공급물량이 부족할 뿐만 아니라 서울과 같은 핵심지역의 공급은 수요에 비해 확연히 부족한 것이 사실이기 때문에 지속적인 아파트 가격 상승 압박이 예상된다.

[연도별 서울 아파트 입주 물량]

연도별 서울 아파트 입주 물량

[자료: 부동산 114]

세번째는 세금압박을 버티지 못한 물량의 공급이다. 우선 2021년6월1일은 매우 큰 의미가 있는 분기점이 될 것이다. 2021년6월1일부터 양도소득세 중과가 시행될 예정이며, 매년 6월1일 부동산 보유자에게 12월 종합부동산세가 부과되기 때문이다. 단, 이 때 나올 수 있는 물량은 다주택자들의 최우선 주택이 아니기 때문에 강남3구 등 핵심지역의 주택 물량이 나올 가능성은 적다고 예상된다. 하지만, 장기적으로는 종합부동산세를 견디지 못한 다주택자들의 물량이 2022년에 추가로 나올 수는 있을 것이다.

상승분위기의 시중금리, 부족한 입주물량, 부동산세금의 압박 등을 감안한 전체적인 부동산 시장의 분위기는 2020년과 비슷한 강세장이 예상되나, 강남3구 등 선호지역과 지방 등 비선호지역의 상승률의 차이는 다소 벌어질 것으로 생각된다.

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글 - 조재영 (주)웰스에듀 부사장