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1. 2021년부터 달라지는 양도소득세율

2. 다주택자 양도 및 증여 비교 사례

조정대상지역 1세대 3주택자인 A씨가 15년전 3억원에 취득한 주택을 10억원에 양도하는 경우를 가정하여 제3자에게 양도하는 경우와 자녀에게 증여하는 경우의 부담세액을 비교해 보도록 하겠다. 우선, 제3자에게 양도하는 경우 A씨가 부담해야 하는 양도소득세액은 다음과 같다.

위와 같이 A씨는 양도차익 7억원 중 2021년 5월까지는 62%의 세율을 적용 받아 약 4.3억원의 양도소득세를, 2021년 6월 이후 양도하는 경우는 72%의 세율을 적용 받아 무려 5.1억원의 양도소득세를 부담하게 된다. 이와 같은 부담세액이 계산된 이유는 조정대상지역의 다주택자의 경우, 장기간 보유했다 하더라도 장기보유특별공제를 적용 받지 못하고, 세율에 있어서도 30%까지 추가 중과세되기 적용되기 때문이다.

그렇다면 A씨가 이 주택을 자녀에게 증여한다면 얼마만큼의 세금을 부담하게 될까? 양도가액 10억원을 이 주택의 시가로 가정하여 평가할 경우 A씨의 자녀가 부담해야 하는 증여세와 취득세는 다음과 같다.(단, 10년 내 부모에게 증여 받은 다른 재산이 없는 것으로 가정)

이와 같이 자녀에게 보유하고 있는 주택을 증여하는 경우, 증여세는 약 2.2억원, 취득세는 약 0.8억원으로 총 약 3억원의 세금을 부담하게 된다. 즉, 보유 주택을 증여 시에는 위에서 산출된 양도소득세 부담세액보다 약 1.4억원~2.1억원 정도의 절세가 가능하다고 볼 수 있는 것이다.

한편, 주택을 자녀에게 증여할 때 주의해야 할 점은 증여세의 납세의무자는 수증자인 자녀라는 점이다. 증여세를 부모가 대납하는 것도 또 하나의 증여로 보기 때문에 세부담 비교와 더불어 고액의 증여세를 자녀가 부담할 자력이 있는지 여부도 고려해야 한다.

자녀가 고액의 증여세를 부담해야 한다는 점에도 불구하고 2020년 한 해 동안 부동산 증여가 9만건을 돌파한 것은 다주택자에 대한 양도소득세 과세를 계속해서 강화한 이유로 양도소득세 부담세액보다 증여세 부담세액이 더 크다고 판단했기 때문으로 볼 수 있다. 최근 몇 년간 주택 가격이 급등하고, 올해 6월 이후부터 3주택 이상인 자는 최고 75%의 세율로 양도소득세가 과세되기 때문에 앞으로도 주택 증여는 계속해서 증가할 가능성은 높을 것으로 판단된다.

이러한 증여 쏠림 현상을 경계한 국세청은 1월 28일 2021년 전국 세무관서장회의에서 주택 증여 검증계획을 발표하였다. 이것은 단순히 해당 주택 증여 부분만 검토하는 것이 아니라 증여자의 주택 취득 과정부터 최종 증여한 때까지 전 과정을 들여다보고 탈세 여부를 판단하겠다는 계획이다. 또한 여당은 조정대상지역 내 주택 증여에 대한 증여세 할증과세를 검토하겠다는 의견도 내놓은 상태이다.

이렇듯 정부와 국세청이 주택 증여에 대한 제재를 강화하는 지금, 주택을 양도할지 증여할지 의사결정하기 위해서는 세금 부담 외에도 증여 주택 취득 과정 상의 세무 리스크, 증여세 부담세액의 납부 가능 여부 등을 여러가지를 종합적으로 고려해야 할 것이다.

또한, 전세보증금 등 부채를 함께 증여하는 부담부증여 시에는 국세청에서 채무의 상환 과정 등 증여 실행 이후의 금융거래 등을 면밀히 살펴본다고 하니, 다주택자의 보유 주택 양도 및 증여를 고려할 때에는 세무전문가와 함께 다양한 시각으로 세무 리스크 등을 검토하고, 이에 대한 종합적 해결 방안 등을 고려해야 할 것이다.