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지난 몇 년간 계속된 부동산 가격 급등으로 인해 부동산 관련 세법은 자주 변경되어 왔으며, 언론 기사에도 세금 관련 뉴스가 자주 등장하고 있는 실정이다. 최근 관심을 받고 있는 신문 기사의 내용 중 다주택자의 경우 높은 양도소득세율로 인해 주택을 매도하기 보다는 가족에게 증여하는 것이 유리하다는 기사가 화제가 되고 있다. 수년간에 걸친 부동산 대책으로 인한 고율의 양도세 부담 및 향후 부동산 가격 상승을 고려한 다주택자 입장에서는 차라리 자녀에게 주택을 증여하는 것이 유리하다고 판단하는 사례가 빈번히 발생하고 있다. 이로 인해 정부에서는 다주택자로 인한 주택 공급을 확대하기 위해 주택 증여 관련 세금 부담을 높이는 방향으로 증여를 제한하려는 움직임을 보이고 있는 실정이다.

이번 달에는 2021년 양도 관련 개정세법 등을 확인하고, 양도하는 경우와 자녀에게 주택을 증여하는 경우의 부담세액을 비교하여, 실제로 주택 증여가 양도보다 절세 측면에서 유리한지 등에 대해 검토해보고자 한다.

1. 2021년부터 달라지는 양도소득세율

2021년부터 달라지는 양도소득세율
양도소득세 기본세율 소득세 최고세율 인상
과세표준 10억 초과 분 : 42% → 45%
조정대상지역 다주택자 중과세율
(2021.6.1.이후 양도분부터 적용)
조정대상지역 내 다주택자 중과세율 적용
1) 2주택 : +10% → +20% 2) 3주택 이상 : +20% → +30%
단기양도에 대한 양도소득세율 인상
(2021.6.1.이후 양도분부터 적용)
보유기간 2년 미만 양도소득세율 인상
1) 보유기간 1년 미만 : 40% → 70%
2) 보유기간 2년 미만 : 기본세율 → 60%

2. 다주택자 양도 및 증여 비교 사례

조정대상지역 1세대 3주택자인 A씨가 15년전 3억원에 취득한 주택을 10억원에 양도하는 경우를 가정하여 제3자에게 양도하는 경우와 자녀에게 증여하는 경우의 부담세액을 비교해 보도록 하겠다. 우선, 제3자에게 양도하는 경우 A씨가 부담해야 하는 양도소득세액은 다음과 같다.

(단위: 원)

양도소득세액 예시표
구분 2021년 5월 31일까지 양도 시
3주택 중과세율
2021년 6월 1일 이후 양도 시
3주택 중과세율
양도가액 1,000,000,000 1,000,000,000
취득가액 300,000,000 300,000,000
양도차익 700,000,000 700,000,000
장기보유특별공제 - -
양도소득금액 700,000,000 700,000,000
기본공제 2,500,000 2,500,000
과세표준 697,500,000 697,500,000
세율 62% 72%
산출세액 397,050,000 466,800,000
지방소득세 39,705,000 46,680,000
총부담세액 436,755,000 513,480,000

위와 같이 A씨는 양도차익 7억원 중 2021년 5월까지는 62%의 세율을 적용 받아 약 4.3억원의 양도소득세를, 2021년 6월 이후 양도하는 경우는 72%의 세율을 적용 받아 무려 5.1억원의 양도소득세를 부담하게 된다. 이와 같은 부담세액이 계산된 이유는 조정대상지역의 다주택자의 경우, 장기간 보유했다 하더라도 장기보유특별공제를 적용 받지 못하고, 세율에 있어서도 30%까지 추가 중과세되기 적용되기 때문이다.

그렇다면 A씨가 이 주택을 자녀에게 증여한다면 얼마만큼의 세금을 부담하게 될까? 양도가액 10억원을 이 주택의 시가로 가정하여 평가할 경우 A씨의 자녀가 부담해야 하는 증여세와 취득세는 다음과 같다.(단, 10년 내 부모에게 증여 받은 다른 재산이 없는 것으로 가정)

(단위: 원)

증여세 예시표
증여세 금액
증여재산가액 1,000,000,000
증여재산공제 50,000,000
과세표준 950,000,000
세율 30%
산출세액 225,000,000
신고세액공제 6,750,000
증여세 납부세액 218,250,000
 
취득세 예시표
취득세 금액
과세표준 13.4%
예상 부담세액 600,000,000
세율 13.4%
예상 부담세액 80,400,000

(*)주택의 공시가격은 현재 시가 대비 공시가격의 평균치인 시가의 60%로 가정

취득세 예시표
총 부담세액 298,650,000
 

이와 같이 자녀에게 보유하고 있는 주택을 증여하는 경우, 증여세는 약 2.2억원, 취득세는 약 0.8억원으로 총 약 3억원의 세금을 부담하게 된다. 즉, 보유 주택을 증여 시에는 위에서 산출된 양도소득세 부담세액보다 약 1.4억원~2.1억원 정도의 절세가 가능하다고 볼 수 있는 것이다.

한편, 주택을 자녀에게 증여할 때 주의해야 할 점은 증여세의 납세의무자는 수증자인 자녀라는 점이다. 증여세를 부모가 대납하는 것도 또 하나의 증여로 보기 때문에 세부담 비교와 더불어 고액의 증여세를 자녀가 부담할 자력이 있는지 여부도 고려해야 한다.

자녀가 고액의 증여세를 부담해야 한다는 점에도 불구하고 2020년 한 해 동안 부동산 증여가 9만건을 돌파한 것은 다주택자에 대한 양도소득세 과세를 계속해서 강화한 이유로 양도소득세 부담세액보다 증여세 부담세액이 더 크다고 판단했기 때문으로 볼 수 있다. 최근 몇 년간 주택 가격이 급등하고, 올해 6월 이후부터 3주택 이상인 자는 최고 75%의 세율로 양도소득세가 과세되기 때문에 앞으로도 주택 증여는 계속해서 증가할 가능성은 높을 것으로 판단된다.

이러한 증여 쏠림 현상을 경계한 국세청은 1월 28일 2021년 전국 세무관서장회의에서 주택 증여 검증계획을 발표하였다. 이것은 단순히 해당 주택 증여 부분만 검토하는 것이 아니라 증여자의 주택 취득 과정부터 최종 증여한 때까지 전 과정을 들여다보고 탈세 여부를 판단하겠다는 계획이다. 또한 여당은 조정대상지역 내 주택 증여에 대한 증여세 할증과세를 검토하겠다는 의견도 내놓은 상태이다.

이렇듯 정부와 국세청이 주택 증여에 대한 제재를 강화하는 지금, 주택을 양도할지 증여할지 의사결정하기 위해서는 세금 부담 외에도 증여 주택 취득 과정 상의 세무 리스크, 증여세 부담세액의 납부 가능 여부 등을 여러가지를 종합적으로 고려해야 할 것이다.

또한, 전세보증금 등 부채를 함께 증여하는 부담부증여 시에는 국세청에서 채무의 상환 과정 등 증여 실행 이후의 금융거래 등을 면밀히 살펴본다고 하니, 다주택자의 보유 주택 양도 및 증여를 고려할 때에는 세무전문가와 함께 다양한 시각으로 세무 리스크 등을 검토하고, 이에 대한 종합적 해결 방안 등을 고려해야 할 것이다.

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글 - 세무법인 한미