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2020년 6월 17일 국토교통부 발표 부동산 정책인 "주택시장 안정을 위한 관리 방안"을 시작으로 현 정부의 부동산 대책 중 가장 강력하다고 평가되고 있는 "주택시장 안정 보완대책" 즉, 7.10 대책이 연이어 발표되었다. 이후 정부에서는 법인을 통한 투기수요를 근절하기 위하여 법인이 보유한 주택에 대한 종합부동산세 및 양도세 인상 등 각종 규제를 신설하였고, 이로 인하여 법인을 통해 부동산 임대업을 영위 중인 사업주들에게서 21년부터 적용되는 법인 관련 세제 문의가 끊이지 않고 있다. 21년부터 변경되는 부동산 법인 관련 제도에는 여러 가지 내용들이 있지만 이번 기고문에서는 가장 문의가 많았던 보유 부동산을 처분할 때 적용 받게 되는 "양도소득세"에 대하여 정리하고자 한다.

1. 세율로 보면 법인이 훨씬 유리하지 않을까?

기본적으로 개인의 경우 양도소득세율은 6%~45% 까지 구분되며 법인세율은 10%~25%로 구간이 적용되어 요약하면 아래 표와 같이 확인할 수 있다.

개인 세율 법인 세율
* 2021년 기준 (지방소득세 제외)

이와 같은 기본세율에 주택 등을 양도하는 경우 기존에는 법인세율에 10%를 추가 적용하여 세금을 계산하였지만, 2021년 1월 1일 이후 양도 분부터는 기본세율의 추가 적용을 20%로 인상하여 법인 보유 주택 등에 대한 규제를 강화한 것이다.

법인인 경우 주택 등을 양도할 때 최대 35% 세율을 적용 받던 것이 45%로 인상된 것인데, 다만 개인과 달리 보유 주택 수에 따라 추가되는 중과세율은 없기 때문에 예를 들어 3주택자가 조정대상지역에서 개인보유 주택을 팔고 최대 65%의 양도세 중과세율을 적용 받는 것과 비교하면 여전히 세율로는 유리한 수치처럼 보일 수 있다. 심지어 개인은 21년 6월 1일 이후 양도 분부터 2주택자는 20%, 3주택자 이상은 30%의 추가세율로 개정하면서 최대 75%까지 중과될 수 있기 때문에 더 의미가 있어 보일 수 있다.

하지만 양도소득이 3억원인 경우를 가정했을 때 개인은 38% 세율을 적용 받지만 법인은 법인세율 20%와 추가세율 20%를 더하여 40%, 즉 개인보다 더 높은 세율구간을 적용 받을 수도 있는 경우가 발생하니 주의해야 한다. 양도소득세 적용대상은 개인에게 해당되는 세목이기 때문에 법인이 양도하는 부동산에는 양도소득세가 아닌 법인세가 부과되는 것이 원칙이다. 이와 같은 맥락에서 양도소득세에서 규정하고 있는 장기보유특별공제도 법인은 적용대상이 아니기 때문에 어느 것이 유리한 지는 상황별로 검토해야 한다.

2. 법인이 양도하는 모든 부동산이 중과세 대상일까?

결론부터 이야기하자면 주택, 별장, 비사업용 토지(이하 주택 등)만 법인이 양도할 때 중과세가 된다. 하지만 21년 양도분부터는 여기에 주택을 취득하기 위한 권리, 즉 조합원입주권과 분양권도 추가가 되어 주의해야 한다. 그리고 20.6.18 이후 주택을 8년 장기임대등록하는 법인에도 21.1.1 이후 양도분부터는 추가세율 20%가 적용된다.

부동산에 따른 중과여부를 나타내는 표
중과여부 주택 별장 비사업용 토지 분양권,입주권 상가
개정 전 O O O X X
개정 후 O O O O X
부동산에 따른 중과여부를 나타내는 표
주택 구분 유형별 폐지 유지 여부
매입임대 건설임대
단기임대 단기민간임대주택(4년) 폐지 폐지
장기임대 장기일반민간임대주택(8년) 유지(아파트는 폐지) 유지
공공지원민간임대주택(8년) 유지 유지

주택이 아닌 일반 상가건물에 대한 양도세는 이번 중과세율과는 무관하므로 앞서 살펴본 기본 법인세율을 적용 받는다. 법인을 활용한 부동산 투기를 방지하고 부동산 시장 안정화를 위해, 그리고 개인과의 과세형평을 도모하고자 주택, 별장, 비사업용토지, 입주권, 분양권에 대해서는 일반 법인세에 20%를 추가하여 과세하고 있으니 모든 법인 양도 부동산에 중과세율이 적용되는 것이 아님을 참고하자.

3. 법인에서 발생한 결손금을 양도차익에서 차감할 수 있을까?

서울의 한 고가주택을 법인으로 보유하고 있는 A씨는 매월 임대소득이 300만원씩 발생하고 있다. 1년치 임대료를 모두 모았을 때 3600만원이지만 이번 부동산 대책으로 종부세가 5000만원이 부과되어 법인 사업소득은 1400만원 결손이 되었다. 이후 5년간 결손에도 사업을 이어가다 각종 보유세가 부담이 된 A씨는 법인 보유 주택을 매도하기로 하고 5억원의 차익을 실현하였다. 이때 양도차익 5억원에서 임대사업으로 5년간 발생한 이월결손금 7000만원을 공제할 수 있을까? 결론은 일부는 가능하고 일부는 불가능하다. 아래표로 자세히 살펴보자.

구분에 따른 현행을 나타내는 표
구분 현행
각 사업연도 소득금액에 대한 법인세 과세표준 5억원-7천만원= 4.3억원
X 세율 20%
산출세액 ① 0.86억원
토지 등 양도소득에 대한 법인세 과세표준 5억원
X 세율 20%
산출세액 ② 1억원
법인 부담세액 총 합계(① + ②) 1.86억원

일반 법인세(①)를 계산할 때는 해당 연도에 발생한 모든 비용을 경비로 인정한다. 즉 개인이 양도세 계산시에는 비용으로 인정되지 않는 이자비용, 수선비 등으로 지출한 비용도 경비로 인정되지만, 추가과세(②)를 계산할 때는 사업과 관련된 비용이라고 해서 모두 경비로 인정하지 않는다. 극단적으로 설명하자면 몇 년간의 법인의 결손이 5억인데 양도차익이 5억원인 경우 일반 법인세(①)을 계산할 때는 납부할 금액이 없을 수 있지만 추가과세(②)는 양도차익 전체 5억원에 대하여 20%는 무조건 납부의무가 발생하는 것이다.

작년 상반기만해도 부동산에 대한 세법상의 규제가 주로 개인이 보유하는 부동산을 대상으로 시행되어, 상대적으로 법인의 양도소득세가 더 유리하여 많은 부동산법인이 설립되었던 것이 사실이다. 그러나, 2020년 6월 17일 정부의 부동산법인에 대한 강력한 세금 및 대출 상의 규제가 신설되면서 결과적으로 법인으로 부동산을 취득하여 운영하는 것에 대한 장점이 많이 사라지게 된 것 또한 사실이다.

위에서 살펴본 바와 같이 개인 및 법인이 보유하고 있는 부동산을 양도함에 있어, 보유하고 있는 부동산의 종류, 보유기간, 보유 주택 수에 따라 적용되는 세법은 모두 다르다. 최근의 부동산 가격 폭등에 따른 정부의 세법 개정 등이 더해져 세무전문가들 사이에서도 양도소득세를 포기한 세무사라는 이른 바, "양포세무사"라는 말이 생겨날 정도이다. 그렇지만 불확실한 세금이 무서워서 부동산에 대한 투자 및 처분을 포기하는 것도 잘못된 생각일 수 있다. 필자의 경험에 의하면 불확실한 조세 정책에서 오히려 절세의 묘수가 생기는 경우도 발생할 수 있으므로, 세무전문가와 함께 높은 세금의 파도를 함께 헤쳐나가야 하겠다.

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글 - 세무법인 한미