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2019년부터 계속된 주택시장의 과열로 인해 정부에서는 부동산 대책을 계속적으로 발표하여, 주택 관련 세제에 많은 개정이 이루어졌으며 이와 같은 여러 개정사항으로 인해 주택 보유자들의 혼선은 가속되고 있다. 이와 같은 상황에서 2021년부터 적용되는 종합부동산세와 양도소득세의 주요 개정사항을 정리하였다.

1. 종합부동산세 개정사항

(1) 주택보유에 대한 과세 강화

정부의 주택시장 안정화 방안으로 주택 보유에 대한 과세가 강화되었다. 이에 따라 2021년 종합부동산세 과세분부터는 주택분 세율이 전체적으로 인상되었으며, 법인의 경우 개인이 보유할 경우 적용 받는 최고세율을 단일세율로 중과하여 적용 받는다.

다만, 종부세 부과 목적을 고려하여 공익법인, 공공주택사업자, 건설임대주택사업자 등은 개인과 동일하게 일반세율을 적용 받는다.

개정 전후의 종부세율 구조를 비교하면 아래의 표와 같다.

개정 전후의 종부세율 구조를 비교한 표
구분 2주택 이하 3주택 이상, 조정대상지역 2주택
2020년 2021년 2020년 2021년
개인 법인 개인 법인
세율 0.5% ~ 2.7% 0.6% ~ 3.0% 3% 0.6% ~ 3.2% 1.2% ~ 6.0% 6%

(2) 주택분 세부담 상한비율 변경 및 법인 적용 제외

다주택자 및 법인의 보유세 부담 강화 방안으로 2021년 종합부동산세 과세분부터는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유한 개인의 세부담 상한비율이 증가되었으며, 단일 최고세율이 적용되는 법인의 경우 세부담 상한이 적용되지 아니한다.

개정 전후의 세부담 상한비율을 비교하면 아래의 표와 같다.

개정 전후의 세부담 상한비율을 비교한 표
구분 2020년 2021년
개인 법인
1주택 또는 2주택자 150% 150% 폐지
조정대상지역 2주택자 200% 300%
3주택 이상 300%

(3) 법인에 대한 종합부동산세 과세 시 기본공제 폐지

법인을 이용한 조세회피를 방지하는 방안으로 2021년 종합부동산 과세분부터는 단일 최고세율이 적용되는 법인의 주택분 과세표준 계산 시 기본공제액(6억원)을 공제하지 아니한다. 이에 따라 법인 주택분 과세표준은 주택공시가격의 합계에 공정시장가액 비율을 곱한 금액으로 산정된다.

(4) 기타 개정사항(개인)

기타 개정사항(개인)에 관한 표
구분 개정내용
1세대1주택자 세액공제 확대
  • 고령자 공제율 인상
    연령별 10%, 20%, 30% → 20%, 30%, 40%
  • 공제한도(고령자 공제율+장기보유 공제율) 증액
    70% → 80%
공동명의 1주택자의 납세의무 등에 관한 특례
  • 부부 공동명의 1주택자에 대해 1주택자로 신고 허용

(5) 종합부동산세 개정으로 인한 세부담 비교

※ 2020년 상반기 취득 조정대상지역 주택에 대한 2020년, 2021년 종합부동산세 비교

[가정]

  • 개인의 경우 2주택 이하 보유 (조정대상지역 외)
  • 공동주택공시가격 30억으로 일정
  • 종합부동산세액에서 공제되는 재산세액은 고려하지 아니함
  • 세부담상한 이내의 종합부동산세
2020년, 2021년 종합부동산세 비교한 표
구분 2020년 2021년
개인/법인 개인 법인
공시가격 30억 30억 30억
공제액 6억 6억 -(공제제외)
공정시장가액비율 90% 95% 95%
과세표준 21.6억 22.8억 28.5억
세율 1.4%(초과누진세율) 1.6%(초과누진세율) 3%(단일세율)
종합부동산세액 23,040,000원 28,680,000원 85,500,000원

위 계산사례를 통하여 종부세 세율 인상으로 전년도에 비해 개인과 법인 모두 세부담이 증가함을 확인할 수 있다. 특히, 법인의 경우 6억원 공제 제외, 고율의 단일세율 적용으로 인해 종부세 부담이 대폭 상승된다. 따라서, 법인의 주택 보유에 따른 실익을 잘 따져볼 필요가 있다.

2. 양도소득세 개정사항

(1) 법인

현행 법인세법에 따라 법인의 사업소득에 대한 법인세 외에 토지 등 양도소득에 대하여도 법인세를 과세하고 있다. 여기서 과세대상이 되는 토지 등이란 주택, 별장 및 비사업용 토지를 말한다.

과세관청은 개인 법인간 세부담 차이를 이용한 조세회피 방지 방안으로 주택의 2021년 양도분부터 부과되는 추가 법인세율을 기존의 10%에서 20%로 인상하였다. (다만, 미등기 토지 등에 대한 추가 법인세율은 40%로 기존과 동일하게 유지된다.)

또한, 2021년부터 조합원입주권과 분양권의 양도소득에도 20%의 법인세를 추가 납부하여야 하므로 법인은 위 자산의 처분 시 유의하여야 한다.

※ 개정 전후 법인의 주택 양도소득에 대한 추가 법인세를 비교

개정 전후 법인의 주택 양도소득에 대한 추가 법인세를 비교한 표
구분 2020년 귀속 2021년 귀속
양도가액 10억 10억
장부가액 6억 6억
세율 10% 20%
산출세액 0.4억 0.8억

법인의 양도소득에 대한 법인세는 개인의 경우와 달리 양도소득을 계산할 때 양도가액에서 취득가액이 아닌 양도 당시 세무상 장부가액을 차감하며, 필요경비는 공제되지 않는다.
또한, 장기보유특별공제가 적용되지 않는 점을 유의하여 부담세액을 고려하여야 한다.

(2) 개인

한편 2021년 개인의 양도소득세 주요 개정사항은 아래의 표와 같다.

2021년 개인의 양도소득세 주요 개정사항 표
양도소득세 기본세율 소득세 최고세율 인상(2021년 소득분부터 적용)
과세표준 10억 초과 분 : 42% → 45%
조정대상지역 다주택자 중과세율 조정대상지역 내 다주택자 중과세율 적용
(2021년 6월 이후 양도 분부터 적용)
* 2주택 : +10% → +20%
* 3주택 이상 : +20% → +30%
양도소득세 중과세율 보유기간 2년 미만 양도소득세율 인상
(2021년 6월 이후 적용, 조정대상지역 여부 불문)
* 보유기간 1년 미만 : 40% → 70%
* 보유기간 2년 미만 : 기본세율 → 60%
분양권의 주택수 포함 분양권 주택수 포함
주택과 조합원입주권만 주택수로 산정되었으나, 2021년 이후 취득하는 분양권부터 주택수에 포함
고가주택 장기보유특별공제 고가주택 장기보유특별공제 거주기간 요건 추가
(2021년 이후 양도분부터 적용)
종전 보유기간 비례하여 공제(24% ~ 80%)
→ 보유 및 거주기간 비례하여 공제(12% ~ 80%)
1세대 1주택 비과세 보유기간 1세대 1주택 비과세 보유기간 산정 방법 변경
보유기간 산정 시 해당 주택의 취득일
→ 종전 주택 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산하여 2년이상 보유 여부를 판단
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글 - 세무법인 한미