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공유부동산의 관리와 처분

공유부동산이 증가하고 있습니다. 절세 등을 목적으로 아파트 등 부동산을 매입할 때 부부 공동명의로 매수하는 것이 일반화됐습니다. 또한 증여 및 상속 등에 의한 공유부동산도 크게 늘어나는 중입니다. 하지만 공유부동산은 단독적 의사 결정이 불가할 때가 많아, 공유자간의 사전 합의를 통한 효율적 관리 등이 선행되어야 부동산 공유에 따른 문제를 사전에 방지할 수 있습니다.

 
 
쌓여있는 동전 위에 지폐로 만들어진 집 모형이 올려져 있다

공유부동산의 임대 등 '관리'는 공유지분의 과반수만으로도 가능

공유부동산의 임대차계약 체결이나 해지 등은 부동산의 '관리' 영역에 속합니다. 공유부동산의 '관리'는 모든 공유자의 동의가 없어도 공유지분의 과반수만으로도 할 수 있습니다.

 

만일 A, B, C가 각각 부동산 지분을 상속으로 1/3씩 취득했다면 A, B 두 사람의 의사가 일치하는 것만으로도 2/3의 지분이 성립하므로 부동산 지분의 과반이 되어 부동산 임대 등 관리를 할 수 있습니다.

반면에 C가 혼자 단독으로 임대를 할 수는 없습니다. 예를 들어 A, B는 'OO커피숍'에게 월임대료 500만원/보증금 1억원에 임대하기로 결정한 반면, C만 월임대료 600만원/보증금 2억원을 고집한다고 할 때, 'OO커피숍'은 A, B와만 월임대료 500만원/보증금 1억원에 임대차 계약을 맺어도 정상적으로 영업을 할 수 있는 것입니다.

 
 

부부 공동소유 부동산의 임대차계약 시에는 주의해야

부부가 공동으로 부동산을 취득하는 경우에는 지분을 50%씩 동일하게 나눠 가지는 경우가 일반적입니다. 이런 부동산을 임대할 때, 부부 중 한 명이 임대인으로 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 공유부동산의 임대는 과반수가 있어야 효력이 발생하는 '관리' 영역이므로 50% 지분만으로는 배우자의 동의 없이 부동산을 임대할 수 없다는 것을 간과한 것입니다. 부동산 임대는 부부간 인정되는 '일상가사대리권'의 범위에도 해당되지 않으므로, 공유자가 부부 사이라도 임차인은 부부 두 명 모두와 계약을 체결하거나 한 명과 계약을 체결할 경우는 배우자의 위임장 등을 반드시 확인해야 합니다.

만일 부동산의 51%는 아내의 명의로 49%는 남편의 명의로 등기했다면, 아내의 지분이 과반이 되므로 아내는 남편의 동의 없이도 독자적으로 부동산을 임대할 수 있습니다. 이 때 임차인은 아내가 남편으로부터 받은 별도의 위임장 등을 확인하지 않아도 됩니다. 51% 지분을 가진 아내와의 임대차 계약을 49%의 지분을 가진 배우자에게도 주장할 수 있기 때문입니다.

 
 

부동산 수익이 공정하게 배분 안되면 '부당이득반환청구' 가능

이렇듯 공유부동산 '관리'에 있어서는 과반 지분의 지분권자(들)은 거의 전적인 권리를 가진다고 할 수 있습니다.

판사봉 받침 위 집 모형이 올려져 있고 그 앞으로 판사 봉이 놓여있다
 

때문에 나머지 지분권자가 부동산 관리에서 완전히 배제되거나 수익금을 제대로 받지 못하는 경우가 종종 발생합니다.

수익금을 받지 못한 공유자는 '부당이득반환청구의 소'를 제기해 자신의 지분만큼의 수익을 찾아올 수 있습니다. 하지만 더 용이한 권리 구제를 받기 위해서는 관리 및 수익 배분 방법, 수익 배분 지체시의 지연이자 등에 대해 공유자간에 미리 약정서를 작성해 두는 것이 좋습니다. 보통 공유부동산의 수익금을 배분하지 않는다는 것만으로는 횡령죄가 인정되지 않으나, 약정서가 있다면 달라질 수 있으므로 '공유부동산에 관한 약정서'는 매우 강력한 효과를 발휘할 수 있습니다.

부동산 '처분'은 전체 공유자의 동의가 필요

부동산 '관리(임대)'와 달리 부동산 전체를 '처분(매각)'하기 위해서는 모든 공유자의 동의가 반드시 필요합니다. 1% 지분을 갖고 있는 소유자가 동의하지 않는다면, 99%의 소유자들이 동의한다 하더라도 그 부동산은 처분할 수 없습니다. 특히 상속이 순차적으로 이뤄져 매우 많은 사람들이 부동산을 공유하게 되면 부동산 처분에 대한 합의가 더욱 어려워져 공유 관계를 청산하고 싶은 경우가 발생합니다. 이 때는 '공유물분할청구의 소'를 통해 공유 관계를 해소시킬 수 있습니다.

공유물의 분할은 현물 분할, 경매 분할 또는 부동산을 어느 한 명의 단독 소유로 하고 다른 공유자에게 지분의 대가를 지불하는 방법 등으로 이뤄집니다.

 
 
두 개의 집 모형과 계약서 두 장을 배경으로 집 열쇠를 건내받고 있다

공유지분이 경매로 넘어갔다면, '우선매수청구권' 행사

공유자는 자신의 지분에 대해서는 다른 공유자의 동의 없이 자유롭게 처분할 수 있습니다.

 

이로 인해 부동산의 일부 지분에 담보권이 설정되었다가 경매로 넘어가는 일일 종종 발생합니다. 이 경우 다른 공유자의 입장에서는 전혀 모르는 타인이 공유지분을 경락 받게 될 수 있어, 향후 부동산 관리 및 처분에 더 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

그래서 우리나라 법에서는 경매 및 공매 절차에서 공유자의 '우선매수청구권'을 인정하고 있습니다. 공유자가 우선매수신고를 하면 최고가매수신고 가격과 동일한 가격으로 우선해서 경락을 받을 수 있는 것입니다. 이로 인해 공유자는 다른 경매 참여자보다 절대적으로 유리한 위치에서 경매부동산을 경락 받을 수 있는 지위를 차지할 수 있으므로, 이를 적극적으로 활용하는 것이 좋습니다.

'소유자간 약정서' 미리 작성하고 지속적 관심 필요

부동산의 공동소유는 규모가 큰 부동산을 여럿이 함께 출자해 투자할 수 있다는 점, 절세나 공동상속의 처리 등에서 이점이 있습니다.

하지만 이해 관계자의 수가 많아질수록 분쟁의 소지도 그 만큼 커지게 됩니다. 그러니 부동산을 공동 소유하려면, 관리와 수익 배분에 대한 명확한 약정서 등을 작성하고, 어느 한 공유자가 관리를 전담한다 하더라도 공유 부동산에 대한 지속적인 관심을 가질 필요가 있습니다.

또한, (공유) 부동산의 상속으로 인한 복잡한 법률 관계 및 관리 상의 이슈가 우려된다면 상속 발생 전 부동산 처분이나 지분 정리에 대한 고민도 필요합니다.

최근에 부동산 가격 상승으로 공유부동산을 처분하고자 하는 경우가 많아지고 있습니다. 투자자 입장에서는 이러한 공유자간의 처분 합의가 된 공유부동산 물건에 관심을 가질 필요가 있습니다. 일반적으로 이런 물건은 주변 시세대비 저렴하거나, 관리만 잘 하면 임대 수입을 늘릴 수 있는 폭이 큰 경우가 많기 때문입니다.

 
 

글·그림 - 런인베스트 런클릭

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